Marchés immobiliers en France : reprise des grandes transactions et polarisation du marché
Marché locatif
Alors que la demande placée en Ile-de-France affichait une mauvaise performance en 2013 avec un peu plus de 1,8 million de m² placés, bien en-deçà de la moyenne 10 ans à 2,3 millions de m², les volumes sont repartis à la hausse en 2014. Sur les 8 premiers mois de l’année, la demande placée s’établit à 1,36 million de m², en hausse de 14 % sur un an. Cette reprise significative a néanmoins été boostée par les grandes transactions de plus de 5 000 m². Avec 34 transactions enregistrées pour un volume total de 507 000 m², elles représentent 45 % de la demande placée au 1er semestre 2014, contre 36 % en 2013. Après avoir repoussé leurs projets immobiliers, les grandes entreprises bénéficient d’un éventail d’offre plus large et de conditions locatives attractives, même dans les secteurs les plus recherchés. Les surfaces plus petites, inférieures à 1 000 m², restent à la peine et réalisent au 1er semestre une performance en-deçà de leur moyenne long terme malgré la reprise du marché, reflétant les difficultés économiques rencontrées par les PME et la défiance de leurs dirigeants. Le poids des grandes surfaces accentue également les déséquilibres entre secteurs : Paris QCA, le Croissant Ouest et La Défense surperforment par rapport à leur moyenne long terme, alors que les secteurs mixtes de Paris, la 1re et la 2e Couronnes sous-performent.
Marché de l’investissement
Avec 12,8 Mds€ investis en immobilier d’entreprise en France sur les 8 premiers mois de l’année, contre 8 Mds€ sur la même période en 2013, les volumes affichent une progression éblouissante de 60 %. A cela s’ajoutent encore 1,7 Mds€ sous promesse, devant se concrétiser avant la fin de l’année. Sans nul doute, la performance de l’année 2014 se situera au-delà de celles des trois années précédentes (autour de 15 – 16 Mds€). Là aussi, cette performance est à imputer aux très grandes transactions. Trois transactions notamment ont dépassé le milliard d’euros. Au 1er semestre 2014, les transactions de plus de 200 m€ représentent ainsi près de 60 % du total des volumes investis. A l’inverse, les petites et moyennes transactions inférieures à 100 M€, pourtant les plus révélatrices de la bonne santé du marché, ont connu un net recul. Conséquence – ou cause – de cette concentration sur les grandes transactions, une très forte polarisation sur le segment Core en Ile-de-France, dont la rareté relative au regard des capitaux disponibles contribue à accroître la pression sur les taux. A l’inverse, les marchés régionaux enregistrent une baisse de leur performance de l’ordre de 14 % au 1er semestre.
Décryptage de la conjoncture immobilière en France
Immobilier d’entreprise : reprise des volumes locatifs, correction continue des valeurs
Dans un contexte économique toujours difficile, plusieurs facteurs viennent soutenir la demande. Si les volumes repartent à la hausse, les valeurs poursuivent leur correction. Les valeurs faciales restent globalement stables, mais les négociations, souvent longues et difficiles, aboutissent à de fortes décotes au travers d’accompagnements locatifs conséquents (jusqu’à 30 % du loyer facial). Cette reprise de l’activité locative peut être considérée comme un effet de rattrapage après une année 2013 particulièrement morose. Après une longue période d’attentisme, les locataires réenclenchent leurs projets immobiliers et profitent d’une offre plus large à des loyers corrigés. Les grandes entreprises ont été particulièrement actives depuis le début de l’année, représentant 45 % de la demande placée.
Immobilier résidentiel : un été frileux
Selon les données provisoires de l’INSEE, les prix des logements anciens en France se sont stabilisés au 2e trimestre, après deux trimestres consécutifs de baisse. Sur un an, les prix continuent leur mouvement de correction et baissent de -1,2 %, après -1,9 % au 1er trimestre en glissement annuel. Le recul est également prononcé en Ile-de-France, où les prix baissent de 2 % sur un an. Les volumes quant à eux ont nettement progressé depuis début 2013 (+9,2 % en glissement annuel à juin 2014), mais se sont stabilisés à l’été. Dans le neuf au contraire, le nombre de ventes diminue de 12 % au 2e trimestre 2014 par rapport au 2e trimestre 2013. Afin de contenir les stocks élevés dans ce contexte de faible niveau des ventes, les promoteurs réduisent considérablement le nombre de logements mis en vente (- 22,4 %). Par ailleurs, les annulations se maintiennent à des niveaux élevés, supérieurs de 15,3 % à ceux observés l’an passé. La tentative d’assouplissement par le nouveau gouvernement de certaines mesures de la loi ALUR paraît bienvenue. L’encadrement des loyers est abandonné, sauf à Paris, où le principe est maintenu. Par ailleurs, le plan de relance du logement comprend également une nouvelle tentative de mobilisation du foncier public, un assouplissement du dispositif fiscal Duflot et un coup de pouce au PTZ. Les grands institutionnels appartenant à la sphère publique sont à nouveau sollicités pour soutenir le logement. Ces demi-mesures interviennent alors que la production de logements neufs, déjà faible, s’est à nouveau détériorée au cours de l’été : le niveau de la construction est désormais 10 % inférieur à celui de l’été 2013 et près de 30 % inférieur à la production de 2011.
Rédaction La Française REM : Antonin Prade
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